Одной из самых востребованных на российском рынке недвижимости инвестиционной моделью остается покупка квартиры в новостройке для сдачи в аренду или перепродажи. Поэтому огромное количество инвесторов сталкивается с процедурой приемки квартиры у застройщика. Если на данном этапе не обнаружить недоделки строителей, то в будущем придется тратить дополнительные средства и время на их устранение, что негативно скажется на доходности вложений.
На что следует обращать особое внимание, какие действия помогут обнаружить недоработки девелоперов, и что делать, если дефекты найдены, расскажем вместе с экспертами.
Договор
Перед приемкой квартиры, вне зависимости от того, сдается она с отделкой или без, будущему собственнику актива следует еще раз изучить договор долевого участия и приложение к нему, поскольку именно в них указаны все характеристики будущего жилья – от метража комнат до материалов строительства и отделки. Именно этот документ – главный чек-лист для покупателя.
При приемке квартиры с чистовой отделкой в первую очередь нужно сопоставить ее текущее состояние с описанными в ДДУ параметрами.
«В документе должны быть указаны материалы отделки, цвет, а в некоторых случаях и спецификация товара. Если будут обнаружены существенные расхождения в материалах отделки, например, вместо ламината – напольная плитка, покрашенный потолок вместо подвесного, или цветовой гамме, то покупатель может потребовать у застройщика привести квартиру в соответствие с указанными в ДДУ параметрами».
Вентиляция
Существует два способа проверки вентиляции в квартире. Для начала необходимо выявить наличие вентиляционных отверстий в соответствии с приложением к ДДУ. Как правило, они должны быть на кухне и в санузле. Качество вентиляции можно проверить с помощью небольшой бумажки.
«Откройте входную дверь и окна и прислоните полоску бумаги к вентиляционной отдушине на расстоянии 10 см. Если полоску засосало в отдушину, то вытяжка работает нормально. Если бумажка осталась неподвижной, то вытяжные каналы засорены».
Также проверить качество вентиляции без специальных приборов можно с помощью зажигалки.
«Поднесите зажигалку к вентиляционному отверстию. Если пламя тянет в отверстие, то все нормально. Если пламя неподвижно или отклоняется от отверстия, то у вас не работает вентиляция и надо требовать исправления. Если застройщик не устранит это нарушение, то квартира не будет проветриваться должным образом, а это уже причина таких неприятностей, как высокая влажность, образование конденсата на окнах, развитие плесневых грибков, возникновение неприятных запахов, уменьшение срока службы отделочных материалов, мебели, бытовой техники, ухудшение здоровья – появления аллергии, частых инфекционных болезней дыхательной системы, особенно у детей, вплоть до развития астмы».
Входная дверь
Стоит обязательно проверить, как работает замок входной двери и нет ли повреждений на ее поверхности. Не забудьте посмотреть, соответствует ли дверь характеристикам, прописанным в договоре, – она может быть деревянной или металлической.
Нужно проверить на повреждения коробку, полотно, ручку и как работают ключи. Кроме того, необходимо убедиться, что входная дверь надежно закреплена в проеме. По его словам, если она открывается и закрываться с трудом или сама по себе – это нарушения, которые должен исправить или компенсировать деньгами девелопер.
Окна и межкомнатные двери
Для качественной проверки пластиковых окон и дверей между комнатами нужно снять защитную пленку со створок и рам. Проверять лучше всего, освещая поверхность фонарем, хотя бы телефонным.
«Нужно обратить внимание на целостность остекления (отсутствие царапин, сколов), створок и рам, регулировку створок и наличие уплотнителей, а также монтажные швы. Проверить комплектность фурнитуры – ручек, болтовых соединений, заглушек. Уплотнитель должен быть из одного куска материала, без щелей, вставлен в пазы и не вылезать и не скручиваться нигде, плотно прилегать к раме. Проверьте качество, защемив лист бумаги между рамой и створкой окна или двери. Он должен держаться крепко».
Также стоит проверить пароизоляцию. Обычно она представляет собой пленку, закрывающую стык между рамой и проемом окна, должна быть без повреждений и наклеена плотно по всему периметру окна, отметил эксперт. Если в квартире застеклен балкон, то там часто установлены сдвижные оконные конструкции. Проверьте надежность крепления рамы в проеме, установку створки и сами створки на дефекты и работоспособность замков.
Стены и полы
Почти всегда полы в новых многоэтажках сдаются со стяжкой. Проверяйте стяжку пола на трещины и прочие дефекты и разрушения.
На полах не должно быть наплывов цементного раствора. Также стоит проверить, на месте ли деформационный шов на стыках со стенами. Его отсутствие даст дополнительную нагрузку на стяжку при плановой усадке дома и в результате приведет к разрушению финишного напольного покрытия.
На стенах не должно быть трещин, лишних отверстий и проемов, которые не предусмотрены в приложении к договору долевого участия. Нигде не должна торчать оголенная арматура, все металлические поверхности должны быть окрашены.
Он советует также убедиться, что стены выполнены из материала, который прописан в приложении к договору.
«Если по проекту предусмотрены каркасно-обшивные перегородки – каркас из металлических профилей, гипсокартон или цементно-стружечная плита, то проверяйте надежность креплений перегородок к потолку, стенам и полу, крепление листов к каркасу. У листов обшивки не должно быть сбитых граней, повреждений и загрязнений на поверхности».
Электрика
Электрику нужно проверять по порядку от входной двери, чтобы не пропустить недоделок. Чаще всего прямо на входе располагается электрический щиток. Он должен быть чистым, без повреждений. Все рубильники внутри должны работать. Как правило, они подписаны. Проверьте напряжение в розетках и патронах ламп. Выключатели тоже должны работать, быть установлены ровно и не иметь дефектов.
«Обязательно возьмите с собой лампочку и зарядку для телефона с вилкой. Зарядку нужно включить во временную розетку в электрощитке либо в другом месте. Затем подключить телефон. Если нет зарядки, надо проверить, включены ли автоматы в щитке внутри в квартире либо в подъездном щитке. Если нет заряда, то это дефект, который отмечаем в дефектной ведомости».
Отопление и канализация
Принимая квартиру в новостройке, нужно обязательно проверить отопление. Сделать это можно лишь в холодное время года. Если отопление не работает в холодное время, то это нарушение, которое обязан устранить девелопер. Если выяснится, что система смонтирована с нарушениями, то вам грозит потоп. Стоит осмотреть радиаторы отопления на отсутствие подтеков и повреждений, работу запорных устройств, надежность их крепления к стене – там должно быть минимум два кронштейна. Металлические трубы обязательно должны быть очищены и окрашены.
Также стоит проверить фановую, самую большую канализационную трубу, ее целостность, наличие отводов для сантехники и теплоизоляции на стояках ХВС и ГВС. Если есть подтек, то где-то неисправна манжета или есть трещина на трубе. Проверяйте стыки труб, наличие и состояние запорной арматуры, фильтров грубой очистки и счетчиков учета, подчеркнул эксперт. Он напомнил, что если нет счетчиков, то в будущем вам могут выставить счет за воду, рассчитывая ее по максимальному нормативу.
Устранение дефектов
При покупке жилья в новостройке и приемке работ дольщиком и представителем застройщика проводится совместный осмотр квартиры. В результате составляется акт осмотра, в котором фиксируются выявленные недостатки в отделке квартиры.
«Акт подписывается обеими сторонами. В нем указывается срок, в течение которого застройщик обязуется устранить недостатки. Он не может превышать 45 дней».
Если застройщик не устраняет дефекты в срок, прописанный в акте, то покупатель квартиры вправе самостоятельно привлечь независимого эксперта для проведения исследования стоимости устранения дефектов, образовавшихся по вине девелопера.
«Фиксировать процедуру осмотра лучше протокольно и под аудиозапись. Помимо дефектной ведомости, следует сделать фото или видеозапись, на которых хорошо видны все недоделки».
После получения на руки экспертизы независимого специалиста со стоимостью устранения дефектов дольщик вправе обратиться сразу в суд для взыскания с застройщика стоимости восстановительных работ, уточнил Нефедовский. Кроме суда, по его словам, имеет смысл подать жалобу и в Роспотребнадзор.
Статья подготовлена по материалам «РБК Недвижимость».
