Перестаравшись со снижением ключевой ставки во время коронакризиса, Центробанк теперь вынужден закручивать гайки монетарной политики в попытке справиться с инфляцией. Именно инфляцию власти называют главной причиной роста себестоимости строительства и, соответственно, удорожания жилья. Однако интенсивной борьбе с ней участники рынка недвижимости вряд ли обрадуются — столь серьезное повышение ключевой ставки неизбежно приведет к ускорению темпов роста ипотечных ставок. А ипотека в последние годы стала не просто главным, а практически единственным финансовым инструментом покупки квартир.
На заседании 23 июля совет директоров Банка России принял решение о повышении ключевой ставки сразу на 1 п.п., до 6,5% годовых. Главная причина резкого ужесточения денежно-кредитной политики — высокая инфляция, достигшая в июле 6,5% в годовом выражении, что значительно выше цели ЦБ в 4%. «Преобладающее влияние проинфляционных факторов может привести к более значительному и продолжительному отклонению инфляции вверх от цели. Принятое решение по ключевой ставке направлено на ограничение этого риска и возвращение годовой инфляции к 4%. В базовом сценарии годовая инфляция составит 5,7−6,2% в 2021 г. С учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 4,0−4,5% в 2022 г. и в дальнейшем будет находиться вблизи 4%», — говорится в пресс-релизе Центробанка.
Это уже четвертое повышение ключевой ставки за четыре месяца. С конца марта она в общей сложности выросла на 2,25 п. п, чего рынок явно не ожидал. Осенью прошлого года банкиры закладывали в свои операционные планы на 2021-й год ключевую ставку на уровне 5,5%, а еще в конце июня 2021 г. Сбербанк ожидал ее подъема до 6,5% только к концу года. Так резко, как на последнем заседании, Центробанк не увеличивал ставку с декабря 2014 г., когда она была повышена сразу с 10,5% до 17%, чтобы остановить девальвацию рубля. Но, похоже, высокая инфляция, не отреагировавшая на предыдущие раунды увеличения ставки, стала неожиданностью для самого мегарегулятора, вынуждая его принимать крутые меры.
Последовательными их, однако, трудно назвать: фактически, ЦБ сейчас вынужден бороться с последствиями собственной монетарной политики предыдущих лет. Длительный цикл снижения ключевой ставки в 2019—2020 гг. — летом 2020 г. она опустилась до рекордных 4,25% - привел к падению ставок в экономике и разгону цен во всех отраслях.
Одним из главных бенефициаров смягчения денежно-кредитной политики был, конечно, рынок недвижимости. А точнее — застройщики и продавцы квартир на «вторичке». Значительное удешевление ипотеки, ставки по которой даже без учета субсидируемых государством кредитов опустились до 8% и ниже, вылилось в ажиотажный рост спроса и цен. Обвал ставок по депозитам, который также стал следствием снижения ключевой ставки, внес в этот ажиотаж свою лепту — владельцы вкладов в поисках более доходных активов перекладывали деньги из банков в недвижимость.
В результате в «старой» Москве цены на вторичном рынке за год, с июня 2021-го по июнь 2020-го, выросли на 24%, в Новой Москве — на 24,5%, а в Подмосковье — на 29,5%. Новостройки за тот же период подорожали на 30−40%.
Цены на жилье росли так шустро, что проблемой «инфляции» на рынке недвижимости озаботилось даже правительство, долгое время не обращавшая на нее большого внимания. «У нас сейчас задача: пытаться минимизировать рост цен на жилье, потому что пошла очень серьезная мировая инфляция. В мире стройка подорожала на 15%, и это означает, что импортная составляющая подорожает в валютном исчислении. Кроме того, у нас еще свои инфляционные процессы, потому что у нас у самих инфляция сейчас уже выше 6%. Это все сильно давит на цены на жилье. Мы этого очень опасаемся, видим в этом огромные риски», — сообщил ТАСС вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Ужесточение денежно-кредитной политики как раз должно упомянутые Хуснуллиным риски сократить. Инфляция действительно уменьшает доступность жилья для населения. И дело не только в подорожании самой недвижимости, но и в том, что из-за роста цен на товары первой необходимости у людей остается меньше денег на дорогостоящие покупки. Однако очевидно, что столь существенное повышение ключевой ставки ЦБ отразится на уровне ипотечных ставок. Они уже начали расти: с конца марта по середину июля средние ставки по топ-15 банкам увеличились на первичном рынке с 7,85% до 8,28%, на вторичном — с 8,03% до 8,45%, по данным «Дом.рф». И теперь темпы роста ускорятся, что, естественно, негативно повлияет на спрос, для которого ипотека является единственным стимулом. Напомним, реальные доходы населения, почти непрерывно падающие с 2014 г., по итогам 2020 г. были на 10,1% ниже, чем в 2013 г.
Скорее всего, покупательская активность на вторичном рынке снизится больше, чем на первичном, потому что застройщики имеют возможность субсидировать ставки, чтобы привлечь покупателей. Количество инвесторов в недвижимость тоже уменьшится, так как повышение ключевой ставки, помимо борьбы с инфляцией, призвано «восстановить интерес населения к сбережениям», заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. По данным статистического бюллетеня ЦБ, в апреле средневзвешенная ставка по вкладам от 1 года до 3 лет составляла 4,4% - примерно столько же сейчас приносит сдача квартир в аренду. Но если ставки по вкладам хотя бы сравняются с уровнем инфляции, доходность депозитов ощутимо превысит возможную прибыль от арендного бизнеса.
В целом, последствия увеличения ключевой ставки делают стагнацию на рынке недвижимости все более реальной. Глубокий откат цен назад вряд ли будет иметь место, скорее, на вторичный рынок вернется торг, а на первичном вырастут преференции для покупателей — скидки, бонусы, появится больше ипотечных программ со сниженной ставкой.
Источник: irn.ru
