Вторичный рынок пока остается стабильным - нет ни ажиотажа, ни существенного спада. На спрос давит завышенный уровень цен, однако ограниченный объем предложения не дает им упасть.
Спрос
В августе Росреестр насчитал в Москве 13 969 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Таким образом, в последний месяц лета продажи на «вторичке» были чуть лучше, чем в июле (+3,6%), но несколько хуже, чем годом ранее (-4,9%).
Впрочем, в августе 2020 г. на рынке как раз начинался посткарантинный ажиотаж, поэтому снижение спроса в годовом разрезе отчасти объясняется высокой базой прошлого года. Например, «Инком» в августе 2021 г. собрал примерно столько же авансов от покупателей, что и в июле 2021-го, но на 33% меньше, чем в августе 2020-го. В июле 2020 г. отставание от прошлого года составляло 24%. «Если в первой половине года мы проводили сравнение в том числе с теми месяцами, когда действовал режим всеобщей самоизоляции (и в итоге обогнали 2020-й на 34%), то во втором полугодии параллели будут проводиться с периодом роста спроса, порой до ажиотажных показателей. Поэтому ожидаемо, что по количеству авансов мы будем на те же 30-40% ежемесячно отставать от 2020-го. А в целом, согласно нашим прогнозам, показатели спроса в 2020-и и 2021-м сравняются», - говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость».
Но, конечно, дело не только в высокой базе августа 2020-го – на спрос давят высокие цены на недвижимость. «Если в августе средняя цена квадратного метра выросла в Новой Москве всего на 0,8%, что гораздо меньше, чем ранее, то продавцы по-прежнему выходят на рынок с опережением роста цен на 5, а то и на 10%, что не находит понимания у покупателей и сдерживает спрос.
Напомним, а последний год цены на квартиры выросли более чем существенно: в Москве – на 26,4%, в Новой Москве – на 24,8%, в Московской области – на 31,2%
По словам Ковалевой, спрос на «вторичку» в Новой Москве в августе по сравнению с июлем уменьшился на 10%. А относительно августа прошлого года, наоборот, вырос на 10% по количеству внесенных покупателями авансов и на 12% по числу сделок. В Московской области август был достаточно ровным в плане спроса - число сделок и по количество авансов осталось на июльском уровне, в годовом выражении спрос снизился на 2-5%, рассказывает Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области.
В первой половине сентября покупательская активность на присоединенных территориях просела еще на 20% относительно предыдущего месяца. Так как собственники квартир по-прежнему очень неохотно снижают цены, Анастасия Ковалева не надеется, что до конца месяца спрос восстановится хотя бы на уровне августа, не говоря уже про июль.
«Если говорить о ближайшей перспективе, то при продолжающемся массовом выходе на рынок объектов с завышенными ценами вместо активного спроса в разгар так называемого «делового сезона» в Новой Москве мы получим проседание рынка», - прогнозирует эксперт.
В Подмосковье, наоборот, сентябрь оказался успешнее августа - в начале осени спрос вырос на 20% по сравнению с августом и июлем. «Во многом на это повлиял тот факт, что в некоторых муниципалитетах цены на «вторичку» не только перестали существенно расти, но и даже немного снизились. Если никаких серьезных катаклизмов (например, в экономике страны) не произойдет, то и сентябрь, и следующий месяц для рынка подмосковной «вторички» обещают стать по уровню спроса пусть и не рекордными, но достаточно активными месяцами», - считает Ольга Власова.
Предложение
По данным аналитического центра www.irn.ru, в августе подмосковные квартиры подорожали на 1,5% до 127 600 руб. за кв. м, а старо- и новомосковские – лишь на 0,8%, до 232 760 руб. и 185 325 за кв. м соответственно. Темпы роста цен на жилье в столичном регионе снижаются – в июле и июне они были выше.
Несмотря на некоторое уменьшение спроса, ощутимого снижения цен в ближайшее время участники рынка не ждут. Одна из главных причин – ограниченный объем предложения. Предложение на вторичном рынке жилья «старой» Москвы по итогам августа увеличилось на 6,7%, но по сравнению с августом прошлого года объем экспозиции почти не изменился – она приросла лишь на 0,2%.
«В условиях, когда покупателям порой приходится конкурировать за ликвидное предложение, собственники «вторички» точно не будут сильно понижать ценники»Эксперты считают, что до конца года средний ценник снизится максимум на 2-3%.
За МКАД таких проблем с предложением, на первый взгляд, нет. В Подмосковье объем предложения в августе, в целом, остался на июльском уровне (колебания в пределах 1-3%), а по сравнению с прошлых годом увеличился на 10-20% - в зависимости от муниципалитета. В Новой Москве число квартир в экспозиции увеличилось на 10% относительно июля и на 30% по сравнению с августом прошлого года (в августе 2020 г. предложение сократилось на 27%). Однако значительная доля новых лотов выходит на рынок с сильно завышенным ценником. «Объектов по рыночным ценам по-прежнему мало, к тому же покупатели не готовы переплачивать, учитывая тот факт, что цены и так за последнее время серьезно выросли, а здесь еще начался и рост ипотечных ставок. Именно поэтому в такой ситуации рост предложения – адекватная реакция вторичного рынка», - резюмирует Анастасия Ковалева.
Источник: https://www.irn.ru
